Sekuriti Bersandarkan Aset

Selepas krisis kewangan global tahun 2008, terdapat banyak keributan mengenai sekuriti kewangan canggih yang dikenali sebagai CDO, CMBS, & RMBS dan bagaimana mereka memainkan peranan besar dalam pembentukan krisis. Sekuriti ini dikenali sebagai Asset-backed Securities (ABS), istilah payung yang digunakan untuk merujuk kepada sejenis sekuriti yang memperoleh nilainya dari kumpulan aset yang boleh menjadi bon, pinjaman rumah, pinjaman kereta atau pembayaran kad kredit.

Dalam artikel ini, kami melihat sekuriti yang Disokong Aset dan jenisnya secara terperinci.

Mengapa Sekuriti Disokong Aset?

Penciptaan ABS memberi peluang kepada pelabur institusi besar untuk melabur dalam kelas aset dengan hasil lebih tinggi tanpa mengambil risiko tambahan, dan pada masa yang sama membantu pemberi pinjaman dalam mengumpulkan modal tanpa mengakses pasaran utama. Ini juga membolehkan bank mengeluarkan pinjaman dari buku mereka kerana risiko kredit untuk pinjaman dipindahkan kepada pelabur.

Proses penyatuan aset kewangan sehingga dapat dijual kepada para pelabur kemudian disebut Securitization (kami akan melihat lebih mendalam proses tersebut di bahagian kemudian menggunakan contoh), yang biasanya dilakukan oleh Investment Banks. Dalam prosesnya, pemberi pinjaman menjual portofolio pinjamannya kepada Bank Pelaburan, yang kemudian mengembalikan semula pinjaman ini sebagai Cagaran Bersandarkan Gadai janji (MBS) dan kemudian menjualnya kepada pelabur lain setelah menyimpan beberapa komisen untuk mereka sendiri.

Jenis Sekuriti yang Disokong Aset

Jenis ABS yang berbeza adalah:

RMBS (Sekuriti Bersandarkan Gadai janji Kediaman)
CMBS (Sekuriti Bersandarkan Gadai janji Komersial) dan
CDO (Kewajiban Hutang yang Dilindungi).

Terdapat pertindihan tertentu dalam instrumen ini kerana prinsip asas pensekuritian secara umum tetap sama sementara aset pendasarnya mungkin berbeza.

Mari lihat pelbagai jenis Sekuriti yang disokong Aset:

RMBS (Sekuriti Bersandarkan Gadai janji Kediaman)

RMBS adalah sejenis sekuriti hutang yang disokong gadai janji di mana aliran tunai berasal dari gadai janji kediaman.
Sekuriti ini boleh mengandungi semua satu jenis gadai janji atau gabungan pelbagai jenis seperti gadai janji utama (pinjaman berkualiti tinggi dan bernilai kredit tinggi) dan subprima (Pinjaman dengan penilaian kredit yang lebih rendah dan kadar faedah yang lebih tinggi).
Tidak seperti gadai janji komersil, selain daripada risiko gagal bayar pinjaman , gadai janji kediaman juga menimbulkan risiko pendahuluan (Oleh kerana caj pendahuluan ke atas gadai janji kediaman sangat rendah atau tidak ada) pinjaman dari perspektif pemberi pinjaman yang mempengaruhi jangkaan aliran tunai masa depan.
Oleh kerana RMBS terdiri daripada sebilangan besar pinjaman perumahan gadai janji kecil yang disokong oleh rumah sebagai cagaran, risiko lalai yang berkaitan dengannya agak rendah (Kemungkinan sebilangan besar peminjam gagal bayar pada masa yang sama sangat rendah ).
Ini membantu mereka mendapatkan penarafan kredit yang lebih tinggi berbanding dengan aset pendasar.
Pelabur institusi, termasuk syarikat insurans, secara historis menjadi pelabur penting dalam RMBS, sebahagiannya disebabkan oleh aliran tunai jangka panjang yang mereka berikan.
RMBS boleh dikeluarkan oleh agensi yang disokong persekutuan seperti Fannie Mae dan Freddie Mac serta institusi swasta seperti bank.

Struktur RMBS

Mari lihat struktur RMBS dan bagaimana ia dibuat:

Pertimbangkan bank yang memberikan gadai janji rumah dan telah meminjamkan jumlah pinjaman bernilai $ 1bn yang diedarkan di antara ribuan peminjam. Bank akan menerima pembayaran balik pinjaman ini setelah 5-20 tahun bergantung pada jangka masa pinjaman yang belum dijelaskan.
Sekarang untuk meminjamkan lebih banyak pinjaman, bank akan memerlukan lebih banyak modal yang dapat diperolehnya dengan beberapa cara termasuk penerbitan bon bercagar / tidak bercagar atau penerbitan ekuiti. Cara lain bank untuk mengumpulkan modal adalah dengan menjual portfolio pinjaman atau sebahagiannya kepada agensi pensekuritian seperti Persatuan Gadai janji Nasional Persekutuan (FNMA), yang biasanya dikenali sebagai Fannie Mae. Oleh kerana syarat ketatnya, pinjaman yang dibeli oleh Fannie Mae perlu mematuhi standard yang tinggi (Tidak seperti RMBS bukan agensi yang dikeluarkan oleh institusi swasta yang sangat serupa dengan CDO).
Kini Fannie Mae mengumpulkan pinjaman ini berdasarkan jangka masa dan mengembalikannya menjadi RMBS. Oleh kerana RMBS ini dijamin oleh Fannie Mae (Yang merupakan agensi yang disokong oleh Kerajaan), mereka diberi penarafan kredit AAA dan AA yang tinggi. Oleh kerana penilaian sekuriti ini tinggi, pelabur yang menghindari risiko seperti firma Insurans besar dan dana Pencen adalah pelabur utama dalam sekuriti tersebut.

Kami akan melihat contoh untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik mengenai RMBS:

Contoh RMBS (Sekuriti Bersandarkan Gadai janji Kediaman)

Katakan sebuah bank mempunyai 1000 pinjaman perumahan tertunggak bernilai $ 1 juta setiap satu dengan tempoh matang 10 tahun, dengan itu jumlah portfolio pinjaman bank adalah $ 1bn. Untuk memudahkan pemahaman, kami akan menganggap kadar faedah untuk semua pinjaman ini sama pada 10% dan aliran tunai serupa dengan bon di mana peminjam membuat pembayaran faedah tahunan setiap tahun dan membayar jumlah pokok pada akhir .

Fannie Mae membeli pinjaman dari bank dengan harga $ 1bn (bank mungkin mengenakan sejumlah yuran tambahan).
aliran tunai tahunan dari pinjaman adalah 10% * 1bn = $ 100juta
aliran tunai pada tahun ke-10 = $ 1.1bn
dengan andaian Fannie Mae menjual 1000 unit RMBS kepada pelabur bernilai $ 1juta setiap satu
Setelah memasukkan yuran 2% yang dikenakan oleh Fannie Mae kerana mengambil risiko kredit, hasil bagi pelabur adalah 8%.

Walaupun hasilnya nampaknya tidak terlalu tinggi, mengingat penilaian kredit yang tinggi dan hasil yang diberikan oleh sekuriti pelaburan dengan penilaian kredit yang serupa menjadi 1-2% lebih rendah. Ini menjadikan mereka pilihan pelaburan yang sangat menarik untuk pelabur berisiko rendah seperti firma Insurans dan dana pencen.

Risiko yang berkaitan dengan RMBS berlaku apabila peminjam mula membayar hutang gadai janji. Sebilangan kecil default, katakan 10 dari 1000 tidak akan membuat banyak perbezaan dari sudut pandang pelabur, tetapi apabila sebilangan besar peminjam ingkar pada masa yang sama ia menjadi masalah bagi para pelabur kerana hasil yang dihasilkan memberi kesan yang besar .

CMBS (Sekuriti Bersandarkan Gadai janji Komersial)

Sekuriti Bersandarkan Gadai Janji Komersial adalah sejenis sekuriti yang disokong gadai janji yang disokong oleh pinjaman harta tanah komersial dan bukannya harta tanah kediaman.
Pinjaman harta tanah komersial ini diberikan untuk harta tanah yang menjana pendapatan, yang boleh dipinjamkan untuk harta tanah seperti kompleks pangsapuri, kilang, hotel, gudang, bangunan pejabat, dan pusat membeli-belah.
Sama seperti RMBS, CMBS dibuat apabila pemberi pinjaman mengambil sekumpulan pinjaman yang belum dijelaskan di buku-bukunya, menyatukannya, dan kemudian menjualnya dalam bentuk sekuriti sebagai jaminan yang disokong gadai janji yang serupa dengan bon dari segi aliran tunai.
CMBS biasanya merupakan sekuriti yang lebih kompleks kerana sifat aset pinjaman harta tanah yang mendasari. Tidak seperti gadai janji kediaman, di mana risiko pembayaran awal biasanya cukup tinggi, sekiranya gadai janji komersial, ini tidak berlaku . Ini disebabkan oleh hakikat bahawa gadai janji komersial biasanya mengandungi peruntukan lockout dan denda pembayaran pendahuluan yang besar , sehingga pada dasarnya menjadikan pinjaman jangka panjang.
Isu CMBS biasanya disusun menjadi beberapa bahagian berdasarkan peningkatan aliran tunai.
Bahagian tersebut dibuat sedemikian rupa sehingga tahap kanan akan menanggung risiko yang lebih rendah kerana mereka memegang hak pertama terhadap aliran tunai (pembayaran faedah) yang dihasilkan; oleh itu diberi penilaian kredit yang lebih tinggi dan memberikan hasil yang lebih rendah.
Walaupun tahap junior yang menanggung risiko lebih tinggi menghasilkan aliran tunai mereka dari pembayaran faedah dan pokok; oleh itu diberi penilaian kredit yang lebih rendah dan memberikan hasil yang lebih tinggi.

Struktur CMBS

Mari lihat struktur CMBS dan bagaimana ia dibuat:

Pertimbangkan bank yang memberikan gadai janji komersial untuk harta tanah seperti kompleks pangsapuri, kilang, hotel, gudang, bangunan pejabat, dan pusat membeli-belah. dan telah meminjamkan sejumlah wang untuk jangka masa yang panjang dalam pelbagai jenis peminjam untuk tujuan komersial.
Kini bank akan menjual portfolio pinjaman gadai janji komersialnya kepada agensi pensekuritian seperti Fannie Mae (seperti yang kita lihat dengan RMBS), yang kemudian menggabungkan pinjaman ini ke dalam kumpulan dan kemudian membuat rangkaian bon daripada yang disebut sebagai pelbagai bahagian.
Bahagian ini dibuat berdasarkan kualiti pinjaman dan risiko yang berkaitan dengannya. Tahap senior akan mempunyai keutamaan pembayaran tertinggi, akan disokong oleh pinjaman berkualiti tinggi yang lebih pendek (kerana risiko yang berkaitan adalah lebih rendah), dan akan mempunyai hasil yang lebih rendah. Walaupun tahap rendah akan mempunyai keutamaan pembayaran yang lebih rendah, mereka akan disokong oleh pinjaman jangka panjang dan akan memperoleh hasil yang lebih tinggi.
Bahagian ini kemudian dinilai oleh agensi penarafan dan penarafan yang diberikan. Tahap senior akan mempunyai penarafan kredit yang lebih tinggi yang termasuk dalam kategori Gred pelaburan (penilaian di atas BBB-) sementara tahap rendah dengan penilaian yang lebih rendah akan termasuk dalam kategori Hasil tinggi (BB + ke bawah)
Ini memberi kelonggaran kepada pelabur untuk memilih jenis keselamatan CMBS berdasarkan profil risiko mereka. Pelabur institusi besar dengan profil berisiko rendah lebih suka melabur di bahagian paling kanan (dinilai AA & AAA) sementara pelabur berisiko seperti dana lindung nilai dan firma perdagangan mungkin lebih suka bon bertaraf rendah kerana pulangan yang lebih tinggi.

CDO (Kewajiban Hutang yang Dilindungi)

Kewajiban Hutang yang dijamin adalah satu bentuk Keselamatan Bersandarkan Aset berstruktur di mana aset berpendapatan tetap individu (boleh merangkumi gadai janji kediaman dan hutang korporat hingga pembayaran kad kredit) disatukan dan dikemas semula menjadi bahagian yang berbeza (seperti yang kita lihat dengan CMBS) berdasarkan peningkatan aset pendapatan tetap yang mendasari dan kemudian dijual ke pasaran sekunder.
Profil risiko pelbagai bahagian yang diukir dari set aset pendapatan tetap yang sama mungkin berbeza.

Bahagian ini diberi penarafan kredit oleh agensi pemeringkatan berdasarkan risiko yang ditanggungnya.
Bahagian kanan diberi peringkat AAA tertinggi kerana mereka mempunyai risiko paling rendah walaupun dengan hasil yang lebih rendah. Bahagian tengah dengan tahap risiko sederhana antara AA hingga BB dikenali sebagai bahagian Mezzanine.
Bahagian bawah yang mempunyai penarafan terendah (dalam istilah kewangan, penilaian Sampah) atau tidak dinilai disebut sebagai bahagian Ekuiti dan mereka mempunyai risiko tertinggi serta hasil jangkaan yang lebih tinggi.
Sekiranya pinjaman dalam kumpulan mulai gagal bayar, bahagian ekuiti akan menjadi yang pertama mengambil kerugian sementara tahap kanan mungkin tidak terjejas.
Aspek yang menarik dari CDO adalah mereka boleh dibuat dari aset berpendapatan tetap yang mungkin juga CDO lain.
Sebagai contoh, adalah mungkin untuk membuat CDO baru dengan mengumpulkan gadai janji sub-perdana atau bahagian ekuiti banyak CDO lain (yang pada dasarnya dinilai dengan sampah) dan kemudian membuat tahap kanan dari CDO ini yang akan mempunyai penilaian yang jauh lebih tinggi daripada aset asasnya (Proses sebenarnya jauh lebih rumit tetapi idea asasnya tetap sama).
Ini adalah amalan biasa pada tahun-tahun krisis pra-kewangan dan mempunyai peranan utama dalam pembentukan gelembung aset.
Gadai janji subprima dengan cara menjadi bahan bakar untuk penciptaan sekuriti tersebut dan dikeluarkan kepada siapa saja dan semua orang tanpa usaha yang sewajarnya.

Contoh CDO

Mari lihat contoh untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik mengenai CDO:

Pertimbangkan bank yang mempunyai 1000 pinjaman tertunggak (termasuk kediaman dan komersial) bernilai $ 1 juta setiap satu dengan tempoh matang 10 tahun, dengan itu jumlah portfolio pinjaman bank adalah $ 1bn. Untuk memudahkan pemahaman, kami akan menganggap kadar faedah untuk semua pinjaman ini sama pada 10% dan aliran tunai serupa dengan bon di mana peminjam membuat pembayaran faedah tahunan setiap tahun dan membayar jumlah pokok pada akhir .

Bank pelaburan membeli pinjaman dari bank dengan harga $ 1bn (bank mungkin akan mengenakan beberapa yuran tambahan).
aliran tunai tahunan dari pinjaman adalah 10% x 1bn = $ 100juta
aliran tunai pada tahun ke-10 = $ 1.1bn
Sekarang, dengan mengandaikan bank pelaburan mengumpulkan aset pinjaman ini dan mengembalikannya menjadi 3 bahagian: 300,000 unit tahap kanan; 400,000 unit bahagian mezzanine dan 300,000 unit bahagian ekuiti bernilai $ 1000 setiap satu.

Untuk kemudahan pengiraan contohnya, kami akan menganggap bahawa bank pelaburan akan memasukkan kos komisen mereka dalam kos

Oleh kerana risiko untuk tahap Senior adalah paling rendah, katakanlah kupon yang diperoleh untuk mereka adalah $ 70 seunit. Menghasilkan hasil sebanyak 7% untuk mereka
Untuk tahap Mezzanine, memandangkan jumlah kupon yang diperoleh adalah $ 90 per unit, memberikan hasil 9% kepada mereka
Sekarang untuk bahagian Ekuiti, jumlah kupon akan menjadi baki jumlah yang tersisa setelah membayar Senior dan Mezzanine
Jadi, jumlah pembayaran kepada tahap Senior = $ 70 x 300,000 = $ 21 juta
jumlah pembayaran kepada Mezzanine tranche = $ 90 x 400,000 = $ 36juta
Oleh itu, jumlah selebihnya untuk bahagian Ekuiti adalah $ 100juta - ($ 21juta + $ 36juta) = $ 43juta
Bayaran kupon seunit menjadi = $ 43juta / 300k = $ 143.3
Oleh itu, memberikan pemegang saham ekuiti hasil sebanyak 14.3%

Itu kelihatan sangat menarik berbanding dengan bahagian lain! Tetapi ingat, di sini kami telah mempertimbangkan bahawa semua peminjam membayar pembayaran mereka dan terdapat 0% pembayaran lalai

Sekarang mari kita pertimbangkan kes di mana disebabkan oleh kemerosotan pasaran atau kelembapan ekonomi, ribuan orang kehilangan pekerjaan dan sekarang tidak dapat membayar pembayaran faedah atas pinjaman mereka.
Katakan ini mengakibatkan 15% peminjam ingkar pembayaran faedah mereka
Oleh itu, daripada jumlah aliran tunai berjumlah $ 100 juta, ia akan menjadi $ 85 juta
Kerugian keseluruhan $ 15juta akan ditanggung oleh bahagian Ekuiti, meninggalkan mereka dengan $ 28juta. Ini akan menghasilkan kupon per unit bernilai $ 93.3 dan hasil 9.3%, hampir sama dengan tahap mezanin.

Ini menyoroti risiko yang melekat pada bahagian bawah. Sekiranya lalai adalah 40%, keseluruhan pembayaran kupon untuk bahagian Ekuiti akan dihapuskan.