Apakah Nisbah Pinjaman kepada Nilai?

Loan To Value Ratio adalah nisbah jumlah pinjaman sehubungan dengan jumlah nilai aset tertentu dan paling sering digunakan oleh bank atau pemberi pinjaman untuk menentukan jumlah pinjaman yang telah diberikan pada aset tertentu atau margin yang akan dijaga sebelum mengeluarkan wang untuk melindungi dari fleksibiliti nilai.

Mari kita ambil contoh mudah. Katakan anda mahu membeli rumah. Dan anda ingin mengambil bantuan bank untuk mengambil sejumlah pinjaman. Kenapa? Kerana pada masa ini, anda tidak mempunyai banyak wang untuk membeli rumah itu sendiri. Oleh itu, anda pergi ke bank, memahami LTV mereka dan memutuskan untuk membeli rumah.

Sekiranya kita menambah beberapa angka, kita akan mudah memahami. Andaikan anda ingin membeli rumah bernilai US $ 200,000 (nilai rumah yang dinilai di pasaran). Bank memberitahu anda bahawa mereka hanya dapat memberi anda 80% dari jumlah tersebut. Dan selebihnya anda perlu berikan dari poket anda sendiri.

Jadi ini, 80% adalah Nisbah Pinjaman kepada Nilai. Dalam kes ini, bank akan membayar pinjaman gadai janji sebanyak AS $ 160,000 kepada anda dan anda perlu membayar AS $ 40,000 dari poket anda sendiri untuk membeli rumah tersebut.

Formula

Formula Nisbah Pinjaman kepada Nilai = Jumlah Gadai janji / Nilai Taksiran Harta

Ini adalah salah satu alat penilaian risiko yang paling penting di institusi kewangan. Dan sebelum meminjamkan wang kepada peminjam, pemberi pinjaman memeriksa sebelum meluluskan gadai janji.

Biasanya, nilai harta tanah yang dinilai adalah harga jualan. Tetapi masih, pemberi pinjaman atau bank akan menghantar pasukan penilaian mereka untuk menilai harta tanah. Dan kemudian mereka akan memutuskan untuk meminjamkan jumlah tersebut (jumlah gadai janji).

Di Amerika Syarikat, kebanyakan kes melaporkan Nisbah Pinjaman kepada Nilai (LTV) kurang daripada 80%. Tetapi LTV boleh menjadi lebih dari itu dan dalam hal ini, kadar faedahnya mungkin lebih tinggi.

Satu perkara yang perlu kita fahami dalam LTV adalah ini - lebih tinggi nisbahnya, lebih banyak risikonya. Oleh itu, sekiranya pemberi pinjaman memberi anda LTV yang lebih tinggi; itu bermaksud ia mempunyai lebih banyak risiko yang ada di dalamnya. Dan itulah sebabnya kadar faedah juga akan lebih tinggi.

Peminjam juga menderita banyak kerana LTV yang tinggi walaupun nampaknya peminjam mendapat keuntungan. Apabila LTV lebih tinggi, kos pinjaman meningkat dan kerana risiko pinjaman lebih tinggi (kerana pemberi pinjaman membayar lebih banyak), kadar faedahnya jauh lebih tinggi. Sebagai contoh, jika peminjam meminjam wang dari bank dengan Nisbah Pinjaman kepada Nilai 95% akan membayar sekurang-kurangnya kadar faedah 1% lebih tinggi daripada peminjam yang telah mengambil pinjaman dengan LTV 75%.

Juga, lihat Nisbah DSCR

Tafsiran

Sekarang anda mungkin tertanya-tanya mengapa LTV penting dan bagaimana kita harus melihat LTV dari segi pinjaman dan pinjaman.

Inilah cara LTV mempengaruhi pinjaman -

LTV berperanan penting dalam mendapatkan pinjaman gadai janji atau ekuiti rumah atau kredit.
Ia juga memberi kesan kepada peminjam secara drastik. Peminjam mungkin kelihatan menikmati pada awalnya kerana peratusan pembayarannya berkurang. Tetapi jika kita mempertimbangkan kesan jangka panjang, LTV besar dan lebih tinggi memaksa peminjam membayar lebih banyak kepada pemberi pinjaman dalam jangka masa tertentu.
Sekarang katakan bahawa sebagai peminjam, anda menerima Nisbah Pinjaman yang lebih tinggi. Apa yang akan berlaku kemudian? Sekiranya nisbah gadai janji pertama lebih daripada 80%, pemberi pinjaman memerlukan insurans gadai janji swasta (PMI). Dalam kes seperti ini, peminjam mempunyai pilihan. Pertama sekali, mereka boleh bercakap dengan pemberi pinjaman dan menyelesaikan 80% nisbah pinjaman dengan nilai dan jika itu tidak mencukupi, peminjam boleh mendapatkan pembiayaan sekunder untuk baki jumlah yang diperlukan.
Sekarang anda perlu berfikir bahawa apa yang akan memberi anda lebih banyak faedah? Sekiranya anda menggunakan gadai janji pertama dan mencapai nisbah pinjaman kepada nilai 78%, insurans gadai janji swasta (PMI) akan dihapuskan sepenuhnya. Tetapi dalam kes itu, hak gadai janji kedua, faedah yang lebih besar daripada gadai janji pertama mesti dilunaskan.
Ini membawa kita ke konsep lain sama sekali iaitu perpanjangan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) dan gabungan pinjaman ke nilai ke nisbah (CLTV). CLTV membantu peminjam untuk menjaga LTV rendah dan dengan itu mereka tidak perlu membayar PMI sama sekali.

Contoh LTV

Contoh # 1

Mari lihat maklumat di bawah -

Dalam US $	Bank A	Bank B
Amaun Gadai janji	300,000	250,000
Nilai Harta yang Dinilai	400,000	350,000

Sekarang dengan mengikuti formula mudah, kita akan mengira nisbah pinjaman kepada nilai (LTV).

LTV = Jumlah Gadai janji / Nilai Harta yang Dinilai

Untuk Bank A, LTV adalah = (300,000 / 400,000) = 75%.

Untuk Bank B, LTV adalah = (250,000 / 350,000) = 71,42%.

Jadi apa kesimpulannya setelah mengira LTV kedua bank ini? Inilah kesimpulannya -

Pertama, Bank B mempunyai LTV yang lebih rendah. Ini bermaksud risiko yang wujud dalam jumlah pinjaman akan lebih rendah dan dengan demikian, kadar faedahnya juga akan lebih rendah. Ia akan membantu peminjam. Tetapi dalam kes Bank A, LTV sedikit lebih tinggi. Tetapi kerana ia tidak mencapai lebih dari 80%, peminjam tidak perlu memberikan insurans gadai janji swasta.

Sekarang, mari lihat beberapa contoh lagi dengan pemboleh ubah yang berbeza.

Contoh # 2

Mari lihat maklumat di bawah -

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	400,000	350,000
Bayaran Pendahuluan	80,000	70,000
Nilai Harta yang Dinilai	400,000	350,000

Dalam contoh ini, kami belum diberi jumlah gadai janji; sebaliknya kami mempunyai maklumat untuk wang pendahuluan. Jadi bagaimana kita Mengira jumlah gadai janji?

Begini caranya - kita perlu menolak wang pendahuluan dari harga pembelian.

Mari Kira -

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	400,000	350,000
(-) Bayaran Pendahuluan	(80,000)	(70,000)
Amaun Gadai janji	320,000	280,000

Sekarang, kita dapat mengira nisbah pinjaman kepada nilai (LTV).

Untuk Bank A, LTV adalah = (320,000 / 400,000) = 80%.

Untuk Bank B, LTV adalah = (280,000 / 350,000) = 80%.

Dalam kes ini, nisbah bagi kedua-dua bank ini adalah 80%. Sekarang bank harus memutuskan sama ada PMI diperlukan untuk ini atau tidak. Dalam kebanyakan kes, PMI tidak diperlukan sehingga 80% LTV.

Contoh # 3

Sekarang, mari kita lihat beberapa perkara tambahan supaya kita dapat memahami nilai nisbah pinjaman kepada nilai.

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	400,000	350,000
Bayaran Pendahuluan	80,000	70,000
Nilai Harta yang Dinilai	400,000	350,000

Sekarang, di sini kita mempunyai harga pembelian dan nilai harta tanah yang dinilai. Dalam kes ini, apa yang akan kita pertimbangkan semasa mengira nisbah pinjaman dengan nilai?

Inilah perjanjiannya. Kita perlu mengambil kira harga yang lebih rendah daripada harga belian atau nilai harta tanah yang dinilai.

Mari mengira.

Pertama, kita akan Mengira jumlah pinjaman (jumlah gadai janji).

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	400,000	350,000
(-) Bayaran Pendahuluan	(80,000)	(70,000)
Amaun Gadai janji	320,000	280,000

Sekarang, kita akan memastikan LTV.

Mari tuliskan formula untuk menjelaskan perkara tertentu.

Formula LTV = Jumlah Gadai janji / Kurang dari Harga Pembelian atau Nilai harta tanah yang dinilai.

Dalam kes ini, kedua-dua harga pembelian dan nilai harta tanah adalah sama. Jadi kita akan mengambil nilai yang sama.

Untuk Bank A, LTV adalah = (320,000 / 400,000) = 80%.

Untuk Bank B, LTV adalah = (280,000 / 350,000) = 80%.

Contoh # 4

Sekarang, mari kita buat contoh lain dengan nilai harta dan harga pembelian yang berbeza.

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	360,000	330,000
Bayaran Pendahuluan	80,000	70,000
Nilai Harta yang Dinilai	400,000	350,000

Ini adalah contoh yang berbeza kerana anda dapat melihat perbezaan antara nilai harta tanah dan harga pembelian.

Pertama, mari kita mengira jumlah gadai janji.

Dalam US $	Bank A	Bank B
Harga pembelian	360,000	330,000
(-) Bayaran Pendahuluan	(80,000)	(70,000)
Amaun Gadai janji	280,000	260,000

Untuk mendapatkan jumlah gadai janji, kami akan selalu memotong wang pendahuluan dari harga pembelian, bukan nilai harta tanah yang dinilai.

Sekarang, kerana harga pembelian lebih rendah daripada nilai harta tanah yang dinilai, kami akan mempertimbangkan harga pembelian sambil menghitung nisbah pinjaman terhadap nilai.

Mari kita lihat -

Untuk Bank A, LTV adalah = (280,000 / 360,000) = 77,78%.

Untuk Bank B, LTV adalah = (260,000 / 330,000) = 78,79%.

Dalam kes ini, kita dapat melihat bahawa LTV Bank B sedikit lebih tinggi daripada Bank A.

Contoh # 5 (LTV Gabungan)

Sekarang ada kes di mana seseorang mengambil dua pinjaman untuk mengurangkan LTV dan dia perlu menanggung kos lebih rendah. Sekiranya demikian, kita perlu Mengira LTV Gabungan.

Mari lihat contohnya.

Dalam US $	Bank A
Pinjaman 1	200,000
Pinjaman 2	50,000
Nilai Harta yang Dinilai	400,000

LTV gabungan mempunyai formula ringkas. Ini dia -

CLTV = Pinjaman 1 + Pinjaman 2 / Jumlah Nilai Harta

Mari hitung Gabungan LTV untuk Bank A sekarang -

(200,000 + 50,000) / 400,000 = 62,5%.

Sekarang LTV ini jauh lebih rendah. Biasanya, jika peminjam mempunyai skor kredit yang baik, maka bank membenarkan LTV melebihi 80%. Dan sekiranya peminjam tidak mempunyai skor kredit yang baik, biasanya, pemberi pinjaman tidak melebihi 80%.

Nisbah Pinjaman kepada Nilai Contoh Pinjaman Kereta Terpakai & Pinjaman Kereta Baru

Di bahagian ini, kita akan melihat LTV dua industri yang hampir serupa. Kami mengambil contoh dua industri yang hampir serupa sehingga kita dapat memahami nilai nisbah pinjaman kepada nilai dan betapa berbeza secara berbeza.

Pertama, mari kita lihat contoh pinjaman kereta terpakai -

Dari grafik di atas, jelas bahawa nisbah LTV industri ini terlalu tinggi. Malah telah menyentuh 99% dalam beberapa kes. Dari pemerhatian, kami mendapati bahawa nisbah pinjaman terhadap nilai selalu melebihi 90%.

Mari lihat industri pinjaman kereta baru di AS.

Dalam grafik di atas, kita dapat melihat bahawa nisbah LTV untuk pinjaman kereta baru hampir 10% lebih rendah daripada LTV untuk kereta terpakai. Dan untuk pinjaman kereta baru, nisbah pinjaman terhadap nilai berada dalam lingkungan 80-90%.

Sekarang persoalannya mengapa begitu? Mengapa nisbah pinjaman terhadap nilai untuk kereta terpakai lebih tinggi daripada nisbah pinjaman kepada nilai untuk pinjaman kereta baru? Mungkin ada dua sebab tertentu untuk itu -

Pertama, mungkin kelayakan kredit pemilik kereta terpakai lebih diragukan daripada pengguna kereta baru. Oleh itu, risikonya lebih banyak dan itulah sebabnya LTV lebih banyak berlaku sekiranya pinjaman kereta terpakai.
Kedua, kerana pembeli untuk kereta baru akan membayar lebih banyak (kerana harga kereta baru lebih banyak daripada kereta terpakai), mereka lebih boleh dipercayai dari segi pembayaran EMI.

Batasan

LTV sangat berguna dalam hal meminjamkan wang kepada peminjam. Tetapi ada beberapa perkara yang perlu anda ingat. Ini berlaku sekiranya LTV tinggi.

Kadar faedah akan jauh lebih tinggi yang akan meningkatkan jumlah pembayaran anda dalam jangka masa panjang.
Anda perlu membayar insurans gadai janji swasta (PMI) jika LTV melebihi 80%. Sekiranya demikian, anda mungkin memerlukan gadai janji kedua (fikirkan gabungan LTV).
Sekiranya nisbah pinjaman anda ke nilai lebih dari 100% (yang disebut gadai janji bawah air), anda tidak akan mendapat faedah cukai.

Dalam analisis akhir

Nisbah pinjaman kepada nilai sangat berguna untuk kedua-dua pemberi pinjaman dan peminjam. Tetapi kedua-duanya harus menyimpannya di bawah 80% untuk memastikan risiko yang lebih rendah dan akibat perniagaan yang lebih baik.