Bon Gadai janji

Makna Bon Gadai janji

Bon gadai janji merujuk kepada bon yang dikeluarkan kepada pelabur yang disokong oleh kumpulan gadai janji yang dijamin dengan jaminan harta tanah harta tanah (kediaman atau komersial) dan oleh itu, menjadikan peminjam membayar siri pembayaran yang telah ditentukan, kegagalan yang boleh menyebabkan penjualan atau penyitaan aset.

Pelabur menerima pembayaran bulanan yang merangkumi faedah serta jumlah pokok apabila peminjam membayar faedah dan pembayaran hutang yang meminjam wang dengan menyimpan beberapa aset harta tanah sebagai cagaran dan sekiranya peminjam gagal bayar, aset tersebut dapat dijual untuk membayar pemegang bon dijamin dengan aset tersebut.

Bagaimana Bon Gadai janji Berfungsi?

Apabila seseorang membeli rumah dan membiayai dengan menyimpannya sebagai gadai janji, pemberi pinjaman mendapat hak milik gadai janji itu sehingga pinjaman itu dibayar sepenuhnya. Pemberi pinjaman merangkumi bank dan syarikat gadai janji yang memberikan pinjaman ke atas aset harta tanah tersebut. Bank kemudian menggadaikan gadai janji ini dan menjualnya kepada bank pelaburan atau mana-mana entiti kerajaan dengan potongan harga. Dengan cara ini bank mendapat wang dengan serta-merta bahawa mereka pada awalnya akan mendapat jangka masa pinjaman dan mereka juga berjaya mengalihkan risiko kegagalan mereka sendiri ke bank pelaburan.

Bank pelaburan kemudian memindahkan bundle tersebut ke SPV (kenderaan tujuan khas) dan mengeluarkan bon atas pinjaman yang disokong oleh gadai janji. Aliran tunai dari pinjaman ini adalah dalam bentuk faedah dan pembayaran pokok dihantar setiap bulan kepada pemegang bon gadai janji. Proses penyatuan gadai janji dan pengaliran aliran tunai hutang kepada pemegang bon disebut sekuritisasi. Bank pelaburan menyimpan bahagian sahamnya dalam faedah pinjaman dan meneruskan baki faedah dan komponen utama kepada pemegang bon.

Jenis-Jenis

Terdapat pelbagai jenis MBS (sekuriti yang disokong gadai janji) -

# 1 - Sekuriti Laluan Gadai janji

Di bawah jenis MBS ini, pembayaran dibuat secara berkadar di antara pemegang bon semasa pembayaran diterima. Sekiranya jumlah bon yang dikeluarkan masing-masing berjumlah 1000 dari $ 1000 dan ada 10 pelabur yang memegang 100 bon setiap satu, maka setiap pelabur akan menerima 1/10 pembayaran yang diberikan kepada mereka. Setiap pelabur akan mendapat bahagian pembayarannya sesuai dengan pegangan mereka. Sekiranya terdapat bayaran pendahuluan, ia akan diserahkan kepada pemegang bon secara berkadar. Tidak ada pemegang bon yang mendapat lebih atau kurang daripada bahagiannya dari jumlah pegangan bon dalam gadai janji tersebut. Sekiranya berlaku kegagalan, setiap pelabur akan menanggung kerugian (jika nilai aset jatuh di bawah nilai muka bon) kepada bahagian bonnya.

Oleh itu, pelabur atau pemegang bon MPS menghadapi risiko pendahuluan dan peluasan sama dengan pegangan mereka.

# 2 - CMBS (Keselamatan Bercagar Gadai Janji yang Dilindungi)

Kami telah melihat di atas bagaimana pelabur MPS menghadapi risiko pendahuluan dan sekiranya pembayaran di muka bagaimana setiap pelabur menerimanya tanpa mengira sama ada mereka memerlukan atau memilihnya pada masa itu. Ramai pelabur prihatin dengan pembayaran awal dan risiko ingkar.

CMBS membantu mengurangkan masalah ini dengan mengarahkan aliran tunai dari gadai janji ke kelas atau lapisan yang berbeza yang disebut tranche sehingga setiap kelas mempunyai pendedahan yang berbeza terhadap kedua risiko tersebut. Setiap tahap diatur oleh sekumpulan peraturan yang berbeza tentang bagaimana pembayaran akan diedarkan. Setiap bahagian menerima pembayaran faedah setiap bulan tetapi jumlah pokok dan pembayaran dibayar secara berurutan. CMBS disusun sedemikian rupa sehingga setiap kelas bon akan berhenti secara berurutan.

Sekiranya terdapat 4 tranche, maka peraturan untuk pokok pokok dan pembayaran awal kepada tranche adalah seperti berikut -

• Tranche 1 -  Akan menerima semua jumlah pokok dan pembayaran awal sehingga baki pokok sifar.
• Tranche 2 - Selepas tranche 1 dibayar sepenuhnya; ia akan menerima semua jumlah pokok dan pembayaran awal sehingga baki pokok adalah sifar.
• Tranche 3 - Selepas tranche 2 dibayar sepenuhnya; ia akan menerima semua jumlah pokok dan pembayaran awal sehingga baki pokok adalah sifar.
• Tranche 4 - Setelah tranche 3 dibayar sepenuhnya, ia akan menerima jumlah pokok dan bayaran pendahuluan sehingga baki pokok sifar.

Dengan cara ini, risiko pembayaran diagihkan di antara beberapa bahagian. Risiko pembayaran pendahuluan tertinggi adalah pada Tranche 1, sedangkan tahap yang lebih rendah bertindak sebagai penyerap kejutan sekiranya peminjam gagal bayar. Dalam contoh di atas, Tranche 4 mempunyai risiko lalai tertinggi dan risiko pendahuluan terendah kerana mendapat bayaran pendahuluan setelah ketiga-tiga bahagian di atas dibayar sepenuhnya dan dapat menyerap kerugian sekiranya berlaku kegagalan.

Contohnya

Katakan 10 orang mengambil pinjaman $ 100,000 dengan harga 6% setiap satu dengan menjadikan rumah sebagai cagaran di bank ABC berjumlah gadai janji $ 1,000,000. Bank kemudian akan menjual kumpulan gadai janji berjumlah bank pelaburan XYZ dan menggunakan wang itu untuk membuat pinjaman baru. XYZ akan menjual bon bernilai $ 1,000,000 (1000 bon $ 1000 setiap satu) pada harga 5% disokong oleh gadai janji ini. Bank ABC akan menyerahkan faedah yang diterima ($ 5,000) ditambah komponen pembayaran pada bulan pertama kepada XYZ setelah menyimpan margin atau yuran. Katakan yuran yang disimpan adalah 0.6% (0.05% bulanan) dari jumlah pinjaman, jadi jumlah yang dihantar pada bulan pertama ke XYZ adalah $ 4500 ditambah jumlah pembayaran. XYZ juga akan mengekalkan penyebaran 0.6% (0.05% bulanan) pada jumlah pinjaman dan meneruskan baki faedah sebanyak $ 4000 ditambah jumlah pembayaran pada bulan pertama kepada pemegang bon gadai janji.

Dengan cara ini bank pelaburan dapat membeli lebih banyak gadai janji dari bank melalui wang yang diterima dari menjual bon dan bank juga dapat menggunakan wang yang diterima dari menjual gadai janji untuk membuat pinjaman baru. Sekiranya gagal bayar oleh pemilik rumah, gadai janji tersebut dapat dijual untuk membayar para pelabur.

Gadai janji vs bon debentur

Perbezaan utama antara bon debentur dan gadai janji adalah bahawa bon debentur tidak dijamin dan hanya disokong oleh kepercayaan penuh dan kredit syarikat penerbit, sedangkan bon gadai janji disokong oleh cagaran yang boleh dijual sekiranya peminjam gagal bayar. Oleh itu, kadar faedah MBS lebih rendah daripada bon debentur kerana risiko yang lebih rendah.

Perbezaan lain terletak pada pembayaran dan kekerapan pembayaran. Bon gadai janji dibayar setiap bulan dan merangkumi faedah serta komponen utama. Bon debentur, sebaliknya, dibayar setiap tahun atau setengah bulan yang merangkumi hanya komponen faedah dan jumlah pokok dibayar pada masa matang.

Kelebihan

• Sekuriti yang disokong gadai janji menawarkan pulangan yang lebih tinggi daripada sekuriti Perbendaharaan.
• Ia menawarkan pulangan yang disesuaikan dengan risiko yang lebih tinggi daripada bon debentur lain kerana sokongan aset gadai janji yang mengurangkan risikonya.
• Mereka memberikan kepelbagaian aset kerana mereka mempunyai korelasi yang rendah dengan kelas aset lain.
• Ia memberikan pendapatan tetap dan kerap berbanding produk pendapatan tetap lain. MBS mempunyai pembayaran bulanan sedangkan bon korporat menawarkan pembayaran tahunan atau setengah tahunan.
• Cagaran yang disokong gadai janji adalah pelaburan yang lebih selamat daripada bon debentur kerana sekiranya berlaku lalai, cagaran dapat dijual untuk membayar pemegang bon.
• MBS tidak mempunyai risiko ekor kerana tidak ada pembayaran pokok sekaligus semasa jatuh tempo kerana pembayaran bulanan melibatkan faedah dan komponen pokok yang tersebar sepanjang hayat bon. Manakala dalam bon lain terdapat risiko ekor yang tinggi kerana pembayaran pokok sekaligus pada masa matang yang meningkatkan risiko kepada pemegang bon.

Kekurangan

• Cagaran yang disokong gadai janji menawarkan hasil yang lebih rendah daripada bon debentur.
• Keselamatan yang disokong gadai janji sering disebut sebagai pelaburan yang selamat menarik publisiti negatif kerana peranan mereka dalam krisis gadai janji subprima 2008. Bank kerana keuntungan yang tinggi menjadi leka dan mengeluarkan pinjaman kepada orang yang mempunyai tahap kredit rendah. Apabila gadai janji subprima gagal bayar, ia mengakibatkan kehilangan wang pelabur berjuta-juta dolar dan muflis banyak bank pelaburan besar seperti Lehman bersaudara. Jadi bon ini sama baiknya dengan aset dan orang meminjam wang untuk aset tersebut.
• Pemegang bon sedemikian menghadapi risiko pendahuluan sekiranya penurunan kadar faedah di pasaran. Lebih-lebih lagi, wang yang diterima oleh mereka harus dilaburkan pada kadar yang lebih rendah yang mengurangkan pulangan mereka.

Kesimpulannya

Bon gadai janji sebagai kelas aset menawarkan kepelbagaian dan menawarkan kepada pelabur hasil yang lebih tinggi daripada perbendaharaan dan risiko yang lebih rendah daripada bon debentur. Lebih-lebih lagi, mereka memberikan wang kepada bank pelaburan untuk membeli lebih banyak gadai janji dan bank untuk meminjamkan lebih banyak wang yang membantu menjaga kadar gadai janji yang kompetitif dan memasarkan cair.