FFO (Dana dari Operasi)

Apa itu FFO (Dana Dari Operasi)?

FFO (Dana dari Operasi) biasanya merujuk kepada aliran tunai yang dihasilkan oleh Real Estate Investment Trust (REIT) dan dikira dengan mengurangkan pendapatan faedah dan keuntungan penjualan aset dari pendapatan bersih dalam tempoh tersebut dan menambahkan perbelanjaan faedah, Susut nilai, dan Kerugian penjualan aset kepadanya.

FFO digunakan untuk mengukur aliran tunai dari operasi dan dengan itu serupa dengan 'Aliran Tunai dari Operasi.' Walau bagaimanapun, ia biasanya digunakan untuk merujuk kepada aliran tunai yang dihasilkan oleh 'Real Estate Investment Trust' (REIT).

  • Bagi syarikat harta tanah, FFO digunakan sebagai penanda aras prestasi kerana nilai harta tanah terbukti berubah-ubah dengan keadaan makroekonomi, dan menggunakan contoh perakaunan kos untuk mengira keadaan kewangan biasanya tidak berfungsi sebagai pengukuran prestasi yang tepat.
  • Ini termasuk dana yang dihasilkan dari operasi perniagaan, tidak termasuk aliran tunai yang berkaitan dengan pembiayaan, seperti pendapatan faedah atau perbelanjaan faedah. Itu tidak termasuk penyusutan atau pelunasan aset tetap atau keuntungan atau kerugian dari penjualan aset juga.
  • Real Estate Investment Trusts (REITs) adalah perniagaan yang beroperasi terutamanya pada pendapatan yang dihasilkan dari urus niaga harta tanah. Syarikat REIT seperti itu terlibat dalam harta tanah komersial. Ini termasuk penjualan, penyewaan, dan pembiayaan pejabat dan bangunan, gudang, rumah sakit, pusat perbelanjaan, hotel, dan lain-lain. Syarikat seperti itu biasanya menggunakan FFO.

Dana Dari Formula Operasi

Semua faktor yang digunakan semasa mengira Dana dari operasi boleh didapati dalam penyata pendapatan syarikat. Faktor-faktor ini merangkumi pendapatan bersih, susut nilai, pelunasan, dan keuntungan penjualan harta tanah dan barang luar biasa.

Formula FFO = Pendapatan Bersih + Susut Nilai dan Pelunasan Aset Harta Tanah - Keuntungan (kerugian) Penjualan Aset + Kerugian (Keuntungan) atas Penyusunan Semula Hutang atau Item Luar Biasa

Pengiraan FFO (Kajian Kes Washington REIT)

Langkah 1 - Kenal pasti Pendapatan Bersih dari Penyata Pendapatan

Kami perhatikan dari atas bahawa pendapatan bersih Washington REIT untuk tahun 2000 adalah $ 45,139. Begitu juga, pendapatan bersihnya untuk tahun 1999 dan 1998 masing-masing adalah $ 44,301 dan $ 41,064.

(harap maklum jumlahnya beribu-ribu)

Langkah 2 - Kenal pasti Susut Nilai dan Pelunasan Aset Harta Tanah

Ia adalah sebahagian daripada Penyata Pendapatan.

  • Susutnilai dan Pelunasan (2000) = $ 22,723
  • Susutnilai dan Pelunasan (1999) = $ 19,590
  • Susutnilai dan Pelunasan (1998) = $ 15,339

Langkah 3 - Kenal pasti Keuntungan (Kerugian) Penjualan Aset

Angka ini juga merupakan sebahagian daripada penyata pendapatan.

  • Keuntungan Penjualan Aset (2000) = $ 3,567
  • Keuntungan Penjualan Aset (1999) = $ 7,909
  • Keuntungan Penjualan Aset (1998) = $ 6,764

Langkah 4 - Kenal pasti Keuntungan (Kerugian) Aturan Penyusunan Semula atau Item Luar Biasa

  • Tidak ada keuntungan (kerugian) perbelanjaan penyusunan semula atau item luar biasa dalam tiga tahun ini.

Langkah 5 - Terapkan Formula

Formula FFO = Pendapatan Bersih + Susut Nilai dan Pelunasan Aset Harta Tanah - Keuntungan (kerugian) Penjualan Aset + Kerugian (Keuntungan) atas Penyusunan Semula Hutang atau Item Luar Biasa

  • FFO (2000) = $ 45,139 + $ 22,723 - $ 3,567 = $ 64,295
  • FFO (1999) = $ 44,301 + $ 19,590 - $ 7,909 = $ 55,982
  • FFO (1998) = $ 41,064 + $ 15,339 - $ 6,764 = $ 49,699

FFO yang disesuaikan

Dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO) dikira setelah melakukan penyesuaian terhadap pendapatan bersih, bertujuan untuk mengimbangi kaedah perakaunan. Kaedah perakaunan ini mungkin memutarbelitkan prestasi sebenar amanah pelaburan harta tanah. Pengiraan untuk AFFO mengurangkan dari FFO setiap perbelanjaan berulang yang telah dimodalkan, seperti projek untuk peningkatan bangunan.

Prinsip Perakaunan yang Diterima Secara Umum (GAAP) memerlukan susut nilai hartanah pelaburan dari masa ke masa. Walau bagaimanapun, harta tanah semakin meningkat dari masa ke masa. Atas sebab ini, perbelanjaan susut nilai yang diperlukan, yang dikenakan mengikut GAAP, cenderung menjadikan pendapatan bersih kelihatan rendah.

FFO juga menyesuaikan untuk item yang tidak berulang kerana ia tidak berlaku dalam senario perniagaan biasa. Sebagai contoh, keuntungan (atau kerugian) penjualan harta tanah yang akan dikeluarkan / ditambahkan dengan sewajarnya, kerana mereka tidak bersifat operasi perniagaan biasa, dan oleh itu tidak menyumbang kepada kemampuan pembayaran dividen yang berterusan oleh REIT. Beberapa penganalisis menganggap kenaikan sewa dan Capex tertentu untuk mengira Dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO).

FFO sesaham digunakan sebagai metrik yang diteliti dengan teliti untuk mengukur keuntungan REIT setiap unit pemilikan pemegang saham. Dana Dari Operasi selanjutnya digunakan sebagai nilaian umum dan juga gandaan P / E. Oleh itu, ia juga merupakan pemacu utama harga saham.

Mengapa FFO Penting untuk Harta Tanah?

  • Walaupun pelabur ekuiti mementingkan metrik seperti pendapatan sesaham EPS atau nisbah harga-pendapatan (P / E) semasa menganalisis stok, pelabur REIT memutuskan berdasarkan FFO.
  • Sebelum melabur di REIT pastikan harganya, keputusannya tidak berdasarkan FFO atau AFFO semata-mata kerana pelaburan yang kelihatan baik di permukaan mungkin tidak akan menjadi keputusan yang baik di masa depan kerana harganya mungkin menurun kerana terlalu banyak pelabur membelinya.
  • Pendapatan sesaham (EPS) untuk REIT, jika dibandingkan dengan stok konvensional, secara semula jadi akan rendah atau bahkan negatif. Oleh itu, nisbah harga-ke-pendapatan (nisbah P / E) dari REIT bukanlah gandaan yang menguntungkan sementara mengambil keputusan pelaburan harus dianggap sebagai metrik kedua jauh ketika menilai.

Perbezaan Antara CFO dan FFO

  • Aliran tunai, seperti namanya, menghitung jumlah keseluruhan tunai dan setara tunai yang dihasilkan dari operasi perniagaan. Walau bagaimanapun, FFO adalah ukuran yang lebih penting dalam perniagaan harta tanah kerana langkah-langkah ini mengimbangi satu komponen penting, iaitu susut nilai.
  • Untuk perniagaan harta tanah, nilai harta tanah sentiasa meningkat dari masa ke masa; jadi, ini sama sekali bukan perbelanjaan. Sesuai IRS, apabila perniagaan memiliki aset jangka panjang seperti peralatan, komputer, dan bangunan, aset ini harus disusutkan untuk mencerminkan kedudukan kewangan semasa.
  • Walau bagaimanapun, ketika datang ke harta tanah, harta tanah ini tidak mempunyai "jangka hayat" atau, dengan kata lain, tidak akan pernah menyusut nilai minimum selama tempoh tersebut. Sebaliknya, aset ini akan meningkat dan, oleh itu, tidak dikira sebagai perbelanjaan yang akan dicajkan ke penyata pendapatan.
  • Oleh itu aliran tunai operasi dan FFO adalah metrik yang serupa. Walau bagaimanapun, mereka tidak sama. Aliran tunai boleh menjadi kaedah yang baik untuk menilai kesejahteraan kewangan perniagaan, tetapi ketika datang ke industri harta tanah, metriknya berbeza dengan senario perniagaan biasa.
  • Untuk tujuan menilai sama ada REIT memperoleh pendapatan yang cukup untuk menampung dividennya, FFO adalah jalan yang sesuai. Ini membantu mendapatkan gambaran yang lebih baik daripada CFO biasa.

Kesimpulannya

Oleh itu, dana dari konsep operasi diperlukan untuk analisis REIT kerana apabila aset yang mendasari meningkat nilainya, maka penyusutan tidak boleh diperhitungkan ke dalam hasil operasi. Ia dianggap sebagai petunjuk yang lebih baik untuk hasil kewangan perniagaan daripada pendapatan bersih, namun, kerana perakaunan perakaunan dapat mempengaruhi pelbagai aspek dalam penyata kewangan, selalu lebih baik bergantung pada gabungan pengukuran, daripada satu ukuran semasa membuat keputusan pelaburan.

Walaupun FFO banyak dipertimbangkan untuk menentukan keuntungan REIT; ia sering terdedah kepada perubahan perakaunan, penyataan semula, dan manipulasi. Harap pertimbangkan dua atau tiga metrik dan faktor perniagaan lain sebelum membuat keputusan pelaburan.